Neue Kapitalanlage-Angebote richtig beurteilen

Immer wieder landen neue Beteiligungsangebote auf dem Schreibtisch von Anlegern. Doch wie kann man einschätzen, ob sich eine Investition lohnt? Welche Kriterien sind bei der Beurteilung entscheidend? Lesen Sie hier, wie auch Privatanleger die Qualität eines Angebots fundiert bewerten können.

Wer als Anleger eine Beteiligung an einem geschlossenen Fonds, einer Kommanditgesellschaft oder einem anderen Kapitalanlage-Angebot in Betracht zieht, sollte sich unbedingt die Zeit nehmen, das Angebot gründlich zu prüfen. Dabei gilt es, einige zentrale Aspekte unter die Lupe zu nehmen und die richtigen Fragen zu stellen. Nur so lässt sich beurteilen, ob die Anlage den eigenen Zielen und Vorstellungen entspricht und welche Risiken damit verbunden sind. Grundsätzlich: Gehen Sie keine Beteiligung ein, die Sie nicht verstehen und überblicken können.

Inhalt:

1 Eigene Ziele und Anlagezweck klären

Bevor man sich näher mit einem konkreten Beteiligungsangebot befasst, sollte man sich zunächst Klarheit über die eigenen Anlageziele verschaffen:

Welchen Anlagezweck verfolge ich? Geht es um Altersvorsorge, regelmäßige Ausschüttungen oder Renditemaximierung?
Welchen Anlagehorizont habe ich? Wie lange kann ich mein Geld entbehren?
Wie hoch ist meine Risikobereitschaft? Könnte ich einen Totalverlust verkraften?
Wie wichtig sind mir Sicherheit, Verfügbarkeit und Rendite?

Je besser ein Angebot zu den persönlichen Anlagezielen passt, desto eher kommt es für eine Investition in Frage.

2 Art der Beteiligung klären

Im nächsten Schritt geht es darum, die Art der angebotenen Beteiligung genau zu analysieren:

In welcher Rechtsform erfolgt das Investment (z.B. Kommanditgesellschaft, Nachrangdarlehen)?
Bei Kommanditgesellschaften: Erfolgt der Beitritt direkt als Kommanditist oder mittelbar über einen Treuhänder?
Welche Rechte und Pflichten sind damit jeweils verbunden?
Wie transparent und nachvollziehbar ist die Struktur der Beteiligung?

Wesentlich ist hier, dass man die Funktionsweise der Beteiligungsform versteht und weiß, welche Konsequenzen sich daraus für die eigene Position ergeben. Im Hinblick auf die derzeit häufig angebotenen mehrstöckigen Beteiligungsstrukturen, bei der der Anleger in eine Gesellschaft investiert, die die Gelder zur weiteren Verwendung an eine weitere Gesellschaft weiterleitet (manchmal wird auch über mehrere Stufen weitergeleitet), enden die Einsichts- und Mitbestimmungsrechte des Anlegers bereits auf der ersten Ebene, auf der der eigentliche Geschäftsbetrieb nicht stattfindet. Das sollte man im Kopf haben, wenn man eine derartige Beteiligung in Erwägung zieht.

Sind Nachrangdarlehen eine Investitionsalternative?

Die früher übliche Kommanditgesellschaft, die meist als GmbH & Co. KG ausgestaltet wurde, wird immer häufiger durch nachrangige Darlehenskonstrukte ersetzt. Ein in der Fachsprache als „qualifizierter Nachrang mit vorinsolvenzlicher Durchsetzungssperre“ ausgestattetes Konstrukt ist aber in den allerseltensten Fällen ein empfehlenswertes Investment. Die Konsequenzen sind sehr weitreichend und bedeuten nicht nur im Insolvenzfall, dass erst Bankkredite und alle anderen, nicht nachrangigen Forderungen bedient werden. Im Grunde kann der Schuldner durch einen einfachen Verweis auf die Nachrangklausel die Rückzahlung auf unbestimmte Dauer hinauszögern. Meist werden dafür nicht einmal konkrete Zahlen vorgelegt. Im Zweifel muss man das aber blind glauben, denn als Nachranggläubiger hat man keinerlei Mitbestimmungs- und Kontrollrechte. Selbst Informationsrechte sind in der Regel auf eine verkürzte Version eines Jahresabschlusses begrenzt. So viel Vertrauen ist sehr selten gerechtfertigt, weshalb nachfolgend vordergründig die Prüfkriterien einer Kommanditbeteiligung beschrieben werden.

3 Investitionsobjekte und Anlagestrategie prüfen

Sehr wichtig ist zudem, sich ein Bild von den konkreten Investitionsobjekten und der verfolgten Anlagestrategie zu machen. Dabei sollten folgende Fragen beantwortet werden:

Handelt es sich um ein Blindpool-Konzept oder stehen die Anlageobjekte bereits fest?

Bei einem Blindpool-Konzept stehen die konkreten Investitionsobjekte bei Prospektauflage noch nicht fest. Anleger wissen somit nicht genau, in welche konkreten Vermögensgegenstände sie investieren. Das erschwert die Risikoeinschätzung. Vorteilhafter ist, wenn die Anlageobjekte bereits konkret benannt werden und man deren Qualität beurteilen kann, am besten über ein bereits erstelltes Wertgutachten.

In welche Assetklasse wird investiert (z.B. Immobilien, erneuerbare Energien, Unternehmensbeteiligungen)?

Je nach Assetklasse unterscheiden sich Renditepotenzial und Risikoprofil erheblich. Bei Immobilien etwa hängt viel von Lage, Zustand und Vermietung der Objekte ab. Bei erneuerbaren Energien spielen Einspeisevergütungen, die Sonnenintensität oder Windaufkommen am Standort eine wichtige Rolle. Bei Unternehmensbeteiligungen kommt es auf die Marktposition und Ertragskraft des Zielunternehmens an. Die spezifischen Renditefaktoren der Assetklasse müssen im Angebot nachvollziehbar dargestellt werden.

Wo befinden sich die Investitionsobjekte (Inland/Ausland) und in welchem Zustand sind sie?

Auch die räumliche Verteilung und der Zustand der Anlageobjekte beeinflussen das Risiko. Im Ausland etwa können eine ungewohnte Rechtsordnung oder Währungsrisiken hinzukommen. Bei Bestandsobjekten sollte man die Objektqualität, den Vermietungsstand und anstehende Investitionen oder Reparaturen kennen. Bei Neubauprojekten wiederum ist wichtig, ob bereits Käufer oder Mieter vorhanden sind.

Ist die Höhe des Investitionsvolumens angemessen und nachvollziehbar?

Die Höhe der geplanten Investitionen sollte in einem angemessenen Verhältnis zur Größe bzw. dem Wert der Anlageobjekte stehen. Überteuerte Kaufpreise schmälern die Renditeaussichten und erhöhen das Verlustrisiko. Daher sollte die Angemessenheit der Kaufpreise z.B. durch unabhängige Wertgutachten oder Vergleichswerte belegt werden.

Werden klare Investitionskriterien definiert und eingehalten?

Seriöse Anbieter definieren im Vorfeld klare Kriterien, die potenzielle Investitionsobjekte erfüllen müssen (z.B. Objektgröße, Lage, Mietauslastung, Energiestandards, etc.). Idealerweise wird die Einhaltung dieser Kriterien von unabhängiger Seite kontrolliert. Je konkreter und verbindlicher die Investitionskriterien festgelegt sind, desto berechenbarer ist die Anlagestrategie.

Je detaillierter und transparenter also über die Investitionen informiert wird und je schlüssiger die Anlagestrategie hergeleitet wird, desto besser kann man als Anleger die Plausibilität und Erfolgsaussichten der Investitionen einschätzen. Unpräzise oder widersprüchliche Angaben zu den Investitionsobjekten sind hingegen ein Warnsignal und sollten hinterfragt werden.

4 Leistungsbilanz des Anbieters berücksichtigen

Nicht zuletzt sollte man sich ein Bild vom Anbieter bzw. Initiator des Beteiligungsangebots machen. Dabei sind folgende Aspekte relevant:

Wie lange und mit welchem Erfolg ist der Anbieter bereits am Markt aktiv?

Ein Blick auf die Unternehmenshistorie zeigt, ob es sich um einen etablierten Anbieter oder einen neuen Marktteilnehmer handelt. Je länger ein Anbieter erfolgreich am Markt tätig ist, desto mehr spricht das für seine Seriosität und Erfahrung. Bei jüngeren Anbietern hingegen können Anleger oft noch nicht auf belastbare Ergebnis-Tracks verweisen. Hier ist mehr Vorsicht geboten.

Verfügt der Anbieter über Erfahrung und Kompetenz im entsprechenden Anlagesegment?

Neben der Marktpräsenz kommt es auf die spezifische Expertise im jeweiligen Anlagesegment an. Hat sich der Anbieter auf bestimmte Assetklassen und Märkte spezialisiert und verfügt hier über besondere Kompetenz? Kann er eine erfolgreiche Investitionstätigkeit in der Vergangenheit vorweisen? Je mehr einschlägige Expertise und Marktnähe vorhanden ist, desto vertrauenswürdiger ist der Anbieter.

Wie haben sich die bisherigen Fonds und Beteiligungsangebote entwickelt?

Die bislang aufgelegten und durchgeführten Beteiligungsangebote sind ein wichtiger Indikator für die Leistungsfähigkeit des Anbieters. Wurden die prognostizierten Ergebnisse erreicht oder verfehlt? Wie oft und in welchem Umfang kam es zu Schieflagen oder Verlusten? Eine insgesamt positive Leistungsbilanz mit stabilen Erträgen spricht für das Konzept und Management der Angebote.

Informiert der Anbieter transparent über die Leistungsbilanz?

Vertrauensbildend ist, wenn Anbieter regelmäßig objektiv über die Entwicklung ihrer Fonds berichten. Werden Geschäfts- und Ergebnisberichte mit konkreten, geprüften Zahlen veröffentlicht? Sind die Angaben klar und nachvollziehbar? Können Anleger die Wertentwicklung online abrufen? Anbieter, die ihre Leistungsbilanz transparent und selbstkritisch offenlegen, haben in der Regel weniger zu verbergen.

Eine überzeugende Track-Record und Leistungsbilanz des Anbieters ist ein wichtiger Indikator für Qualität und Solidität des Beteiligungsangebots. Je erfahrener und erfolgreicher ein Anbieter in seinem Marktsegment ist, desto größer ist das Vertrauen, dass er sein Handwerk versteht und die in Aussicht gestellten Ergebnisse auch tatsächlich erreichen kann.

Allerdings sollte man sich nicht blenden lassen. Auch eine gute Leistungsbilanz in der Vergangenheit ist keine Garantie für eine positive Entwicklung in der Zukunft. Vorsicht ist besonders geboten bei Anbietern ohne nachgewiesene Erfahrung oder mit Sitz im Ausland. Hier ist es für deutsche Anleger im Zweifelsfall schwieriger, berechtigte Ansprüche durchzusetzen.

Zuverlässigkeit der Berichterstattung

Ein wichtiger Hinweis auf die Seriosität eines Anbieters ist die pünktliche Veröffentlichung von Jahresabschlüssen und deren Aussagekraft. Veröffentlicht ein Initiator regelmäßig mit Verspätung die Bilanzen oder beschränken sich die Angaben in den Bilanzen auf das Minimum, ist allerhöchste Vorsicht geboten.

5 Kostenstruktur analysieren und Rechenbeispiele durchspielen

Sehr aufschlussreich ist stets ein kritischer Blick auf die Kostenstruktur und die Ertragsprognosen des Beteiligungsangebots. Folgende Aspekte gilt es zu hinterfragen:

Wie hoch ist der Anteil der Investitionskosten, wie hoch der Anteil für Vertrieb, Verwaltung, etc.?

Ein Großteil des Anlegergeldes sollte direkt und wertschöpfend in die Anlageobjekte fließen. Denn nur dort wird die Rendite erwirtschaftet. Je höher hingegen die Kosten für Vertrieb, Verwaltung, Beratung etc. sind, desto geringer fällt die Nettorendite für Anleger aus. Vertrauensbildend sind Angebote mit einer Investitionsquote von mindestens 80-90%. Bei Angeboten mit hohem Kostenanteil sollte man sehr kritisch hinterfragen, wer von der Geldanlage am meisten profitiert.

Sind die kalkulierten Kosten marktüblich und nachvollziehbar?

Die ausgewiesenen Kosten für Vertrieb, Management, Treuhand, Beratung etc. sollten marktüblich und nicht überhöht sein. Vergleichsmaßstab können entsprechende Branchenstudien oder ähnliche Angebote sein. Intransparent ist, wenn die Kosten nicht klar aufgeschlüsselt werden oder versteckte Gebühren anfallen. Auf jeden Fall hinterfragen sollte man “weiche” Kosten, die nicht direkt den Investitionen zugutekommen (z.B. überzogene Marketingkosten).

Welche laufenden Kosten und Gebühren fallen an?

Neben den Initialkosten dürfen die laufenden Bewirtschaftungskosten nicht außer Acht gelassen werden. Fallen regelmäßig hohe Verwaltungsgebühren oder erfolgsunabhängige Vergütungen an? Sind die Kosten an die Inflation gekoppelt oder gedeckelt? Wie stark mindern die laufenden Gebühren die Ausschüttungen an Anleger? Auch hier gilt: Je niedriger die laufenden Kosten sind, desto mehr bleibt für Anleger übrig.

Ist die Kostenwirkung insgesamt vertretbar?

Seit 2023 muss in den dreiseitigen Informationsblättern auch die Gesamtwirkung der Kosten beschrieben werden. Meist sind diese Aussagen im Kleingedruckten des Kostenblocks zu finden. Formulierungen wie: „Über die empfohlene Haltedauer von x Jahren wird eine Rendite vor Kosten von y Prozent erwartet. Nach Kosten verbleibt davon eine Rendite von z Prozent.“ Damit wird aufgezeigt, wie die anfänglichen, laufenden und bei Auflösung anfallenden Kosten insgesamt wirken. Unabhängig von der Realitätsnähe der geplanten Rendite vor Kosten ist so einschätzbar, welche Rendite nach Kosten übrigbleibt. Wenn hier mehr als die Hälfte der Rendite vor Kosten verschwindet, dann ist die Verteilung von Chancen und Risiken keinesfalls als fair einzustufen.

Wie wirken sich Sondersituationen (z.B. Leerstand, steigende Zinsen) auf Kosten und Erträge aus?

Nicht nur im Normalfall, sondern auch bei außerplanmäßigen Entwicklungen muss die Rechnung aufgehen. Was passiert z.B., wenn es zu Leerständen oder Mietausfällen kommt? Sind ausreichende Reserven und Puffer für unvorhergesehene Mehrkosten vorhanden? Wie wirken sich steigende Zinsen oder eine höhere Inflation auf die Kalkulation aus? Das Rechenwerk sollte auch in Stresssituationen tragfähig sein.

Wurden verschiedene Szenarien durchgespielt und Sensitivitätsanalysen erstellt?

Anleger sollten nicht nur einen Ertrags- und Kostenverlauf präsentiert bekommen, sondern verschiedene Szenarien und was-wäre-wenn-Analysen. Wie entwickeln sich Rendite und Ausschüttungen, wenn sich Mieteinnahmen, Instandhaltungskosten, Zinsaufwendungen oder Bewirtschaftungskosten verändern? Ab welcher Auslastung bzw. Leerstandsquote drohen Verluste? Eine Bandbreite an Szenarien zeigt, wie anfällig oder stabil die Erträge sind.

Indem man die Kalkulationen mit veränderten Einnahme- und Kostenparametern selbst durchspielt, lässt sich gut einschätzen, wie solide die Ertragsprognosen sind und wo die Gefahrenzonen liegen. Sind die Annahmen realistisch oder zu optimistisch? Gibt es ausreichend Sicherheitspuffer für den Ernstfall? Je belastbarer die Kalkulationen auch in Negativszenarien sind, desto verlässlicher sind die Ertragsaussichten.

Generell ist eine hohe Kostentransparenz ein gutes Zeichen. Seriöse Anbieter scheuen sich nicht, die Kostenstruktur und Kalkulationsgrundlagen ihrer Angebote detailliert offenzulegen. Intransparenz und versteckte Kosten sind hingegen Warnsignale, dass die Anlegerinteressen möglicherweise nicht an erster Stelle stehen.

6 Ertrags- und Risikoaspekte abwägen

Die Ertrags- und Risikoaspekte sollten bei einer Anlageentscheidung stets gegeneinander abgewogen werden. Dabei gilt es, die folgenden Fragen kritisch zu prüfen:

Wie hoch sind die in Aussicht gestellten Ausschüttungen und wie realistisch erscheinen sie?

Hier sollte man genau hinschauen, ob die Ertragserwartungen plausibel und nachvollziehbar begründet werden. Basieren die Prognosen auf belastbaren Annahmen und Verträgen oder handelt es sich eher um vage Versprechungen? Wird eine Bandbreite möglicher Szenarien (best case, base case, worst case) dargestellt oder nur ein Idealszenario präsentiert? Je fundierter und transparenter die Ertragsperspektiven abgeleitet werden, desto vertrauenswürdiger sind sie. Ohne eine nachvollziehbare Prognoserechnung ist blindes Vertrauen notwendig, das in der Vergangenheit in vielen Fällen leider missbraucht wurde.

Wann sollen die Erträge anfallen und ausgezahlt werden?

Für Anleger ist wichtig zu wissen, ab wann und in welcher Häufigkeit mit Ausschüttungen zu rechnen ist. Fließen die Erträge von Anfang an oder erst nach einer längeren Anlaufphase? Erfolgen die Auszahlungen monatlich, vierteljährlich, jährlich oder unregelmäßig? Gibt es Mindestlaufzeiten, in denen keine Entnahmen möglich sind? All dies sind relevante Informationen, um die Attraktivität der Ausschüttungen beurteilen zu können.

Ist eine Übertragbarkeit oder ein vorzeitiger Ausstieg möglich?

Für die Anlageentscheidung kann es eine große Rolle spielen, ob und zu welchen Konditionen man die Beteiligung vorzeitig veräußern oder kündigen kann. Ist die Beteiligung fungibel und gibt es einen geregelten Zweitmarkt? Unter welchen Voraussetzungen und mit welchen Fristen ist eine Rückgabe möglich? Muss man dabei Abschläge oder Strafgebühren in Kauf nehmen? Je mehr Flexibilität und Ausstiegsmöglichkeiten bestehen, desto weniger ist man langfristig gebunden.

Welche Risiken bestehen und wie wahrscheinlich ist ihr Eintritt?

Kein Beteiligungsangebot ist frei von Risiken. Entscheidend ist jedoch, wie transparent über die bestehenden Risiken informiert wird. Werden die zentralen Risikoaspekte offen angesprochen und ihre möglichen Folgen erläutert? Erscheint die Eintrittswahrscheinlichkeit realistisch oder eher beschönigend dargestellt? Je konkreter potenzielle Risiken benannt und je plausibler sie gewichtet werden, desto seriöser wirkt das Angebot. Ein Alarmsignal ist, wenn Risiken komplett verschwiegen oder kleingeredet werden. Unseriös ist es aber auch, auf Risiken hinzuweisen, die in der Praxis keine Rolle spielen. Das lenkt den Blick von den tatsächlich vorhandenen Risiken ab.

Was ist im schlimmsten Fall zu befürchten? Besteht ein Totalverlustrisiko?

Als Anleger sollte man sich stets bewusst machen, was im Extremfall passieren kann. Droht schlimmstenfalls der Totalverlust des eingesetzten Kapitals? Ist die Haftung auf die Einlage beschränkt oder besteht sogar eine Nachschusspflicht? Könnte man im Insolvenzfall zur Rückzahlung von Ausschüttungen verpflichtet sein? Gerade bei Angeboten mit hohen Mindestbeteiligungssummen muss man die möglichen Konsequenzen kennen und verkraften können.

Grundsätzlich gilt: Je höher die versprochenen Erträge, desto kritischer sollte man hinterfragen, ob sie wirklich realistisch und nachhaltig sind. Renditeversprechen von 10% oder mehr pro Jahr klingen verlockend, sind aber selten seriös. Meist werden dafür überproportionale Risiken in Kauf genommen. Vorsicht ist auch geboten bei Angeboten, die einseitig die Chancen betonen und Risiken herunterspielen. Hier liegt der Verdacht von Schönfärberei und Verkaufsrhetorik nahe. Ein transparenter und verantwortungsvoller Anbieter wird stets ein ausgewogenes Bild von Potenzialen und Risiken zeichnen.

Als Faustregel kann gelten: Lieber auf ein, zwei Prozentpunkte Maximalrendite verzichten als unverhältnismäßige Risiken eingehen. Eine solide Verzinsung in einem erprobten Anlagekonzept ist oft erstrebenswerter als das Streben nach Höchstrenditen um jeden Preis. Denn in der Regel gilt: Wer die Risiken einer Geldanlage nicht versteht, sollte die Finger davon lassen.

7 Gesamtfazit ziehen

Letztlich muss jeder Anleger für sich entscheiden, ob ein Beteiligungsangebot attraktiv und geeignet erscheint. Die genannten Prüfkriterien können dabei als Orientierungshilfe dienen, erfordern aber auch etwas Zeit und Mühe. Diese sollte man jedoch unbedingt investieren. Denn je gründlicher und kritischer man prüft, desto eher kann man Enttäuschungen und Fehlinvestitionen vermeiden.

Wer unsicher ist, sollte im Zweifel lieber Abstand von einem Angebot nehmen. Denn auch wenn es keine 100%ige Sicherheit gibt: Mit der richtigen Herangehensweise und einer sorgfältigen Analyse lässt sich das Risiko zumindest deutlich reduzieren. In diesem Sinne: Augen auf bei der Anlageentscheidung!

Weitere Antworten auf Fragen rund um den Anlegerschutz finden Sie in unseren Anleger-FAQs.